전세 계약할 때 꼭 알아야 할 법률 용어 TOP 10

2030 세대를 위한 현실적인 전세 계약 법률 가이드

계약서에 도장만 찍으면 끝? 진짜 중요한 건 '이해'입니다

전세 계약을 처음 체결할 때, 많은 2030은 계약서에 도장만 찍으면 모든 게 끝난 줄 압니다.
하지만 계약서를 쓴다고 해서 내 보증금이 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다.
법적 권리를 갖추지 못하면 수억 원의 전세금이 날아갈 수도 있는 게 현실입니다.

실제로 보증금을 돌려받지 못하는 사례는 대부분 기본적인 법률 용어를 제대로 이해하지 못했기 때문입니다.
‘확정일자’, ‘대항력’, ‘전입신고’ 같은 단어는 뉴스나 인터넷에서 한두 번 들어봤을 수 있지만,
그 의미와 적용 방법까지 정확히 아는 사람은 많지 않습니다.

이 글에서는 전세 계약을 앞둔 2030 세대를 위해, 꼭 알아야 할 핵심 법률 용어 10가지를
실제 상황에 적용할 수 있도록 쉽게 풀어드립니다.
부동산 사기를 피하고 내 돈을 지키고 싶다면, 아래 내용을 꼭 숙지하세요.

1. 확정일자 – '날짜'가 곧 내 권리입니다

확정일자는 전세계약서에 적힌 날짜에 대해 법적 효력을 부여하는 공적 기록입니다.
동사무소(주민센터)에서 전세계약서 원본을 가지고 가면 확정일자를 받을 수 있으며,
해당 일자가 등본에 기재됩니다.

✔️ 주의할 점:

계약서 ‘원본’만 가능 (사본은 불가)
일부 지자체만 디지털 확정일자 지원
확정일자 단독으로는 보호 안 됨 → 전입신고와 병행 필요

2. 전입신고 – 주소 이전이 곧 권리 주장 조건

전입신고는 주민등록상의 주소를 계약한 집으로 변경하는 절차입니다.
전세계약 후 전입신고를 완료해야만 대항력과 우선변제권이 발생합니다.

온라인이나 주민센터 방문 모두 가능하며,
전입신고일은 등본에 기록되어 추후 권리 다툼 시 결정적인 근거가 됩니다.

3. 대항력 – 집주인이 바뀌어도 나는 그대로 거주할 수 있을까?

대항력은 임차인이 제3자(새로운 소유자 등)에게도 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다.
전입신고 + 실제 거주를 모두 충족해야 대항력이 생깁니다.

✔ 입주하지 않으면 대항력 없음
✔ 전입신고일 = 입주일로 맞추는 것이 가장 안전

4. 우선변제권 – 경매 시, 내 보증금이 먼저일까?

우선변제권이란 해당 집이 경매되더라도 보증금을 일정한 순서에 따라 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.
이를 위해선 대항력 + 확정일자가 모두 필요합니다.

✔️ 예시 (2025년 기준):
서울에서 보증금 1억1천만 원 이하일 경우, 4,000만 원까지는 최우선 변제 가능
→ 지역, 주택 유형에 따라 기준 상이하므로 매년 최신 정보 확인 필수

5. 전세권 설정 – 진짜 내 권리를 등기로 남기는 방법

전세 계약을 단순 임대차로 하지 않고, 등기부등본에 ‘전세권’으로 등기할 수 있습니다.
전세권이 설정되면 임차인은 물권자로서 훨씬 강력한 권리를 가지며,
소유자 변경이나 경매 상황에도 보증금 회수 우선순위 확보가 쉬워집니다.

✔ 단점:

등기 비용 발생
임대인 동의 필요
일반적인 임대차보다는 절차 복잡

6. 임대차계약서 – 사소한 실수가 큰 피해를 부를 수 있다

계약서는 단순한 종이 한 장이 아니라, 법적으로 효력이 있는 증거입니다.
다음 항목이 반드시 포함되어야 합니다:

정확한 주소
계약 당사자 정보
보증금/월세 및 납부 방법
임대 기간
서명/도장

원본 2부 작성 후 각각 1부씩 보관해야 하며, 사본만 가지고 있으면 확정일자 신청이 불가능합니다.

7. 등기부등본 – '이 집, 진짜 이 사람 거 맞아?'

등기부등본은 부동산의 소유자 정보, 근저당 설정 여부 등 권리 관계를 모두 보여주는 문서입니다.
계약 전 반드시 확인해야 할 항목입니다:

✔ 소유자 명의 = 계약 상대방인가?
✔ 근저당, 가압류 등의 설정 여부는?
✔ 순위상 전세금보다 앞서는 채권이 있진 않은가?

→ 정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 확인 가능

8. 근저당권 – 내 보증금보다 은행이 먼저 받는다?

근저당권은 대출기관이 담보로 설정한 권리입니다.
근저당 순위가 전세금보다 앞서면, 경매 시 보증금을 전부 돌려받기 어려울 수 있습니다.

✔ 확인 방법:

등기부등본에서 근저당 설정일, 금액, 채권자 명의 확인
보증금보다 높은 근저당이면 계약 재검토

9. 확정일자와 전입신고 순서 – 순서만 바뀌어도 큰일

안전한 전세 계약을 위해서는 다음 순서를 지켜야 합니다:

계약서 작성
잔금 납부
입주
같은 날에 전입신고 + 확정일자 신청

✔ 순서가 바뀌면 대항력과 우선변제권이 무효가 될 수 있으니 특히 주의

10. 주택임대차보호법 – 내 편이 되어주는 가장 강력한 법

주택임대차보호법은 임차인의 권리를 법적으로 보호하는 핵심 법률입니다.
이 법을 통해 다음과 같은 권리를 보장받을 수 있습니다:

보증금 우선변제
계약갱신청구권 (1회, 최대 2년 연장 가능)
전입신고 후 대항력 확보 등

✔ 최근 개정 내용이 자주 바뀌므로, 계약 전 반드시 최신 법령을 확인해야 합니다.

모르면 당하는 전세, 알고 있으면 지킬 수 있습니다

전세는 한 번의 선택으로 수천만 원, 많게는 억 단위의 돈이 오가는 거래입니다.
‘아무 문제 없겠지’라는 안일한 태도는 위험을 키우고, 기본적인 법률 용어를 이해하는 것만으로도 큰 사고를 막을 수 있습니다.

2030 세대라면 부동산 계약에 대한 법적 지식은 선택이 아니라 필수입니다.
오늘 정리한 10가지 핵심 용어를 숙지하고, 불안한 전세 시장 속에서도 당당한 임차인이 되어보세요.