현명한 전세 사기 방지법 – 등기부등본 보는 법부터 보증보험까지

현명한 전세 사기 방지법 – 등기부등본 보는 법부터 보증보험까지

 

1. 전세 사기란 무엇인가 – 2030 세대가 가장 많이 당하는 실수

최근 몇 년간 2030 청년 세대를 중심으로 전세 사기 피해가 급증하고 있다. 대표적인 유형은 ‘깡통전세’와 ‘이중계약’이다. 깡통전세는 집값보다 전세보증금이 높은 상황에서 집주인이 대출이나 세금 체납으로 경매에 넘어가면 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 경우다. 특히 수도권 구축 빌라, 다세대 주택 등 시세 확인이 어려운 매물에서 이런 사고가 많이 발생한다.

또 다른 유형은 전입신고와 확정일자보다 임대인의 근저당권 설정일이 빠른 경우다. 이런 경우 선순위 채권자에게 보증금 회수가 밀리게 된다. 계약 당시 별다른 문제 없어 보여도, 등기부등본만 잘 확인해도 충분히 예방할 수 있는 부분이다. 문제는 2030 세대 다수가 "부동산은 복잡하다"며 중개인만 믿고 넘어가는 경향이 있다는 점이다.

 

 

2. 등기부등본 보는 법 – 권리관계 해석과 경계해야 할 포인트

전세 계약 전 가장 중요한 건 등기부등본 열람이다. 이는 온라인 ‘정부24’ 또는 대법원 인터넷등기소에서 손쉽게 열람 가능하다. 기본적으로 등기부등본은 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’ 세 부분으로 나뉘며, 특히 갑구와 을구는 반드시 자세히 봐야 한다.

• 갑구에는 소유권 관련 정보가 나온다. 현재 소유자 이름, 이전 매매일자, 상속 여부 등을 통해 임대인이 실소유자인지 확인할 수 있다.
• 을구에는 근저당권, 전세권, 압류 등의 정보가 있다. 가장 마지막 순번의 등기일자가 현재 계약보다 이후인지, 기존 채권이 보증금보다 큰지 반드시 확인해야 한다.

예를 들어 보증금이 2억 원인데 을구에 근저당이 3억으로 설정돼 있다면, 이 집은 이미 위험 신호다. 또한 등기부등본에 ‘공사대금 가압류’, ‘세금체납 압류’ 등의 기록이 있다면 역시 피해야 할 매물이다.

 

3. 전세 계약 전 필수 점검 – 특약사항, 확정일자, 보증금 수준

전세 계약은 단순히 서명하는 것이 아니라, 법적 절차를 따라야만 보증금을 지킬 수 있다. 핵심은 다음 세 가지다.

• 전입신고 + 확정일자 부여: 계약 후 바로 전입신고를 하고, 동주민센터에서 확정일자를 받아야 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 생긴다. 이 순서가 밀리면 후순위로 밀려 보증금 회수에 어려움을 겪는다.
• 보증금 수준 확인: 인근 실거래가 대비 보증금이 지나치게 높은 경우는 무조건 의심해야 한다. 주변 전세가보다 10% 이상 높으면 깡통전세 가능성이 커진다.
• 계약서 특약사항 검토: 등기부등본 일치, 선순위 채권 없음, 보증보험 가입 동의 등의 내용을 특약에 반드시 명시해야 한다.

계약서에 특약을 넣을 때는 “계약금 환불 없이 파기” 조항을 방지하고, 중개인이 설명하지 않거나 누락한 사항은 직접 기록해 증거를 남기는 습관이 필요하다.

 

4. 전세보증금 보호 방법 – HUG·SGI 보증보험 완벽 이해

보증금을 안전하게 돌려받기 위한 가장 확실한 방법은 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것이다. 대표적으로는 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증이 있다. 이 보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증기관이 대신 지급해주는 제도다.

• 가입 대상: HUG는 수도권 기준 보증금 4억 이하(지방은 3억), SGI는 7억까지 가능하다. 청년, 신혼부부는 상대적으로 완화된 기준 적용.
• 가입 시기: 전입신고와 확정일자 후, 계약일로부터 1년 이내 가입이 원칙. HUG는 입주 전 가입 가능하지만, SGI는 입주 후에만 가능하다.
• 보증료: 보증금의 약 0.1~0.15% 수준. 예를 들어 2억 보증금이면 연 20만 원 전후. 세입자와 집주인이 부담을 나누는 협의도 가능.

주의할 점은 집주인이 동의하지 않거나, 기존 선순위 채권이 많은 경우 가입이 불가할 수도 있다는 것이다. 따라서 계약 전 보증보험 가입 가능 여부를 반드시 중개인을 통해 확인해야 한다.

 

 

5. 사기 방지를 위한 실전 루틴 – 계약 전 체크리스트와 사례 공유

실제 사기를 막기 위한 전세 계약 전 루틴을 정리하면 다음과 같다:

1. 등기부등본 최신본 열람 (계약 직전날 확인)
2. 주변 시세 파악 (실거래가 조회, 부동산 앱 활용)
3. 선순위 채권 유무 확인
4. 전입신고 및 확정일자 준비
5. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
6. 계약서 특약사항 꼼꼼히 작성

한 사례로, 경기도에 사는 30대 직장인은 주변보다 5천만 원 싼 전세를 계약하려다, 등기부등본 확인 과정에서 근저당 설정이 보증금보다 높아 계약을 철회했다. 중개인은 “문제없다”고 했지만, 보증보험 가입이 불가능했던 매물이었다. 이처럼 중개인 말만 믿지 않고 직접 확인하는 습관은 수천만 원을 지키는 핵심이 된다.

 

 

마무리

전세 사기는 단순한 부동산 사고가 아니라, 청년층 자산 기반을 무너뜨릴 수 있는 심각한 리스크다. 특히 2030 세대는 경험 부족과 정보 부족으로 피해 가능성이 높기 때문에, 계약 전 꼼꼼한 체크리스트를 활용하고, 등기부등본 열람과 보증보험 가입 여부 확인을 반드시 루틴화해야 한다.

안전한 전세 계약은 나의 첫 자산을 지키는 가장 확실한 시작이다.