전세 사기의 종류 총정리 – 실제 수법과 예방 전략

전세 사기의 종류 총정리 – 실제 수법과 예방 전략

 

 

1. 깡통전세란 무엇인가요?

'깡통전세'는 집값보다 전세보증금이 더 높거나 비슷한 상황을 말합니다. 예를 들어, 주택의 실제 매매가가 1억 원인데 전세보증금이 1억 1천만 원이라면, 해당 주택이 경매로 넘어가더라도 세입자는 전세금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다.
이러한 구조는 집값이 하락하거나, 무리한 갭투자(매매가보다 전세가를 높게 설정해 자산을 보유하는 방식)가 일어나는 지역에서 흔히 발생합니다.

특히 신축 빌라나 다세대주택에서 전세가를 부풀려 분양하는 사례가 많아, 실거래가보다 높은 전세보증금을 요구하는 경우 주의가 필요합니다. 전세 계약 전에는 반드시 해당 주택의 등기부등본을 열람해 시세 및 담보 상태를 확인하시고, 가능한 경우 전세보증금 반환보증보험에 가입해 리스크를 최소화하는 것이 바람직합니다.

 

2. 명의 도용 및 허위 계약

전세 사기 중에는 실제 집주인이 아닌 사람이 임대인 행세를 하며 계약을 체결하는 경우도 있습니다. 이를 '명의 도용 사기'라고 부르며, 등기부등본을 위조하거나 허위 신분증을 이용하는 수법이 많습니다. 피해자는 정상적인 계약이라고 생각하고 보증금을 송금하지만, 실제로는 전혀 다른 제3자와 거래한 셈이 됩니다.

이러한 피해를 방지하려면, 계약 전 임대인의 신분증 정보와 등기부등본 상 소유자 정보를 직접 대조하셔야 합니다. 또한 인감증명서, 가족관계증명서 등 관련 서류를 요청해 서류 진위 여부를 꼼꼼히 확인하시는 것이 좋습니다. 최근에는 공인중개사도 서류를 위조한 임대인에게 속는 사례가 많기 때문에, 스스로도 기본적인 검토 과정을 갖추는 것이 매우 중요합니다.

 

 

3. 이중 계약 및 중복 계약

하나의 주택을 여러 명에게 동시에 전세로 임대하는 이중 계약도 대표적인 전세 사기 수법 중 하나입니다. 전입신고와 확정일자를 먼저 받은 세입자가 대항력을 가지게 되므로, 후순위 세입자는 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 처할 수 있습니다.

이러한 피해는 주로 입주 전 신축 빌라나 다세대주택에서 발생하며, 중개업소나 개인 임대인 모두 범죄에 연루되는 경우가 있습니다. 계약 전에 반드시 해당 주택 주소지에 기존 전입세대가 있는지 주민센터에서 열람하시고, 계약 즉시 전입신고와 확정일자를 받는 것이 안전합니다.

특히 최근에는 가짜 등기부등본을 활용해 세입자를 속이는 사례도 있으므로, 법원 인터넷 등기소에서 직접 원본을 발급받아 확인하시는 것을 권장드립니다.

 

4. 다주택자·법인 임대인의 갭투자 리스크

최근에는 법인이나 개인 투자자가 수십 채의 주택을 갭투자로 매입한 후, 세입자의 전세보증금으로 자산을 돌려막는 형태가 문제로 떠오르고 있습니다. 이 경우 투자자가 보증금을 반환하지 못하는 상황이 되면, 세입자는 장기간 소송 또는 경매 과정에 놓이게 됩니다.

더욱이 법인의 경우 파산·청산 시 책임을 피할 수 있어 피해 보상이 어려울 수 있습니다. 따라서 계약 전 등기부등본에서 소유주가 개인인지 법인인지, 근저당권이나 압류가 설정돼 있는지 반드시 확인하셔야 합니다.
또한, 전세보증금이 집값의 90% 이상인 경우는 '깡통전세' 가능성이 높으므로 주의하시고, 주변 시세와 비교해 과도한 전세금이 요구될 경우 과감히 계약을 재검토하시는 것이 바람직합니다.

 

 

5. 사기를 피하는 실전 체크리스트

전세 사기를 방지하기 위해선 계약 전후 다음의 점검사항을 숙지하고 실행하셔야 합니다.

전세 계약 전 확인사항

• 등기부등본 원본 확인 (인터넷 등기소 발급)
• 임대인의 신분증과 등기부등본 정보 일치 여부 대조
• 주민센터에서 전입세대 열람
• 중개사의 등록번호 및 책임보험 가입 여부 확인
• 주변 전세 시세 확인 (부동산원, 네이버 부동산 등)

계약 직후 해야 할 일

• 전입신고 즉시 완료
• 확정일자 즉시 받기 (주민센터 가능)
• 전세보증금 반환보증보험 가입 여부 확인

이러한 절차만 철저히 준수해도, 대부분의 전세 사기를 예방할 수 있습니다. 특히 ‘전세보증금 반환보증보험’은 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보증기관(HUG, SGI 등)이 대신 지급해주는 제도이므로, 가입 가능 여부를 꼭 확인하셔야 합니다.

 

 

 

맺음말

전세 사기는 단순히 개인의 주거 문제를 넘어서, 자산 전체를 위협할 수 있는 심각한 금융 리스크입니다. 2030 세대처럼 첫 독립을 준비하는 시기에는 주거 계약이 곧 인생의 중요한 금융 결정이 되므로, 철저한 사전 점검과 서류 검토가 반드시 필요합니다.
신뢰할 수 있는 정보와 확인 절차를 기반으로 스스로의 권리를 지키는 것, 그것이 전세 사기 예방의 첫걸음입니다.

 

 

 

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